个人住房交易税费大幅下调：满2年住房全国统一免征增值税

2026年5月1日起，个人住房交易税收新政在全国统一执行。这是继2023年"认房不认贷"、2024年下调首付比例之后，住房交易领域的又一重大政策调整。本次调整的核心目标是降低住房交易成本、支持改善性住房需求，涉及增值税、个人所得税和不动产登记三大环节。

增值税：不满2年5%→3%，满2年全国统一免征

旧规则下，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%征收率全额征收增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，北上广深适用差异化政策（非普通住房按差额征收），其他城市免征。新规则统一了全国政策：

• 购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调至3%；

• 购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，全国统一免征增值税，不再区分普通住房和非普通住房，不再区分城市。

以一套不满2年、成交价格500万元的住房为例：旧规则下缴纳增值税=500万×5%=25万元；新规则下缴纳增值税=500万×3%=15万元，减少10万元。

个人所得税：换房退税政策延续至2027年底

为支持居民改善性住房需求，政策规定：纳税人在2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的，其出售现住房已缴纳的个人所得税，予以全额或部分退还。具体规则：

• 新购住房金额≥现住房转让金额的，全额退还已缴纳的个人所得税；

• 新购住房金额＜现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还个人所得税。

举例：纳税人出售现住房缴纳个税5万元，1年内重新购房，新购房金额等于或超过现住房转让金额的，5万元个税全额退还；新购房金额仅为现住房转让金额的60%的，退还5万×60%=3万元。

申请退税的渠道：个人所得税APP→"住房交易个税退税"模块，上传现住房买卖合同、新购房合同和契税完税凭证，税务机关在20个工作日内审核并办理退税。

"带押过户"全国推广：无需还清房贷即可过户

"带押过户"是指卖方在未还清按揭贷款的情况下，与买方完成房屋过户登记，买方的贷款银行同步完成抵押登记。这一模式的核心价值是降低交易门槛——旧模式下，卖方须先筹集资金还清贷款（通常需筹措数百万过桥资金），才能办理解押和过户；新模式省去了过桥资金成本，交易周期从平均45天缩短至15天。

全国推广"带押过户"的配套措施包括：不动产登记机构与银行建立"过户+抵押"联办机制；卖方贷款银行不得无故拒绝"带押过户"申请；买方贷款银行应在过户前完成贷款审批，确保交易闭环。

对二手房市场的预期影响

增值税税率下调和满2年住房全国统一免征，直接降低了二手房交易的税费成本，预计将激活大量"满2年但不满5年"的房源入市（这类房源此前因增值税和个税叠加负担较重而选择继续持有）。换房退税政策则直接刺激"卖一买一"的改善性需求。对于房地产市场的整体预期，本次政策组合被视为重要的需求端利好。

政策依据：财政部 税务总局 住房城乡建设部《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2026年）；自然资源部 银保监会《关于全面推广"带押过户"登记模式的指导意见》。